الإقامات الفخمة في الجزائر.. رفاهية سكنية أم فوضى عمرانية؟

تشهد مختلف المدن الجزائرية في السنوات الأخيرة تزايدا ملحوظا للإقامات السكنية الفخمة، وفي جميع الولايات، في ظاهرة يرى البعض أنها ساهمت في تحسين جودة ونوعية الشقق المقدمة للمستهلكين مقارنة بما كان سابقا، فيما ينتقد البعض الآخر انتشارها غير المدروس أحيانا، والذي قد يشكل تشويها للعمران الذي يحتاج أصلا إلى تنظيم في عدة مناطق.

وساهم تحول عقلية الجزائريين إلى تفضيل العيش ضمن الأسرة الصغيرة في تزايد الطلب على السكن، وبالخصوص لأصحاب الدخل المرتفع الذين وجدوا في الإقامات السكنية الفخمة ضالتهم،

وساهم تحول عقلية الجزائريين إلى تفضيل العيش ضمن الأسرة الصغيرة في تزايد الطلب على السكن، وبالخصوص لأصحاب الدخل المرتفع الذين وجدوا في الإقامات السكنية الفخمة ضالتهم، بالنظر إلى أن القانون لا يسمح لها بالاستفادة من البرامج الحكومية المندرجة في برنامج السكن الاجتماعي أو البيع بالإيجار.

تزايد لافت

أوضح المرقي العقاري ياسين لعلاوي في حيدثه مع "الترا جزائر" بأنه لاحظ تزايدا غير مسبوق في عدد الاقامات السكنية الفاخرة في ولاية بجاية التي ينشط بها، مبينا أن هذا التزايد يمكن تعميمه على جميع ولايات الجزائر.

وأرجع لعلاوي هذا التزايد في عدد الإقامات الفاخرة إلى الارتفاع القياسي في عدد المرقين العقاريين الذي تصاعد عددهم بـ"أكثر من الكثير" على حد تعبيره، بالنظر إلى الربح السريع والكبير المسجل في سوق العقار، وبالخصوص بالنسبة للمرقين العقاريين الذين لا يلتزمون بالضوابط التي تحكم هذا المجال.

وقال المنسق الوطني للمنظمة حماية المستهلك فادي تميم، في تصريح لـ"الترا جزائر" إن اتساع ظاهرة الاقامات السكنية الفاخرة التي انتشرت في عدة مدن يعود إلى تحول اجتماعي حدث مع مرور السنوات، والمتمثل في ظهور فئة من الزبائن تبحث عن الرفاهية والفخامة والإقامة المريحة، لذا نجدها انتشرت اليوم حتى في بعض البلديات الصغيرة، ولا تقتصر على المدن الكبرى .

تحول في السوق العقارية

ترى عضو المكتب الوطني للنقابة الجزائرية لمكاتب الدراسات والمهندسين المعتمدين المهندسة زكية علون بأن "التزايد اللافت في الإقامات السكنية الفخمة عبر مختلف المدن الجزائرية خلال السنوات الأخيرة لا يمكن تفسيره فقط بارتفاع الطلب على السكن، بل يعكس بالدرجة الأولى تحولات عميقة في طبيعة السوق العقارية ووظيفة السكن نفسها"، وفق ما قالته لـ"الترا جزائر".

علوان: صحيح أن الجزائر تسجل طلبًا سنويًا يُقدّر بين 300 و350 ألف وحدة سكنية، غير أن الطلب على السكن الفاخر يبقى محدودًا نسبيًا ولا يتجاوز 10 إلى 15% من إجمالي الطلب

وأضافت علوان "صحيح أن الجزائر تسجل طلبًا سنويًا يُقدّر بين 300 و350 ألف وحدة سكنية، غير أن الطلب على السكن الفاخر يبقى محدودًا نسبيًا ولا يتجاوز في أحسن الأحوال 10 إلى 15% من إجمالي الطلب، ما يدل على أن غالبية المواطنين ما زالوا يبحثون عن سكنات متوسطة أو اجتماعية تتماشى مع قدرتهم الشرائية، لكن في المقابل نجد أن العديد من المرقين العقاريين يتجهون نحو إنجاز إقامات راقية ومغلقة بسبب مردوديتها المالية المرتفعة".

وأشارت علوان إلى أن "هوامش الربح في السكنات الفاخرة قد تصل إلى أكثر من 40% مقارنة بالسكن العادي، خاصة في ظل ارتفاع تكاليف البناء وتراجع قيمة العملة، وهو ما جعل السكن يتحول تدريجيًا من حق اجتماعي إلى منتج استثماري ووسيلة لتخزين القيمة، لاسيما لدى فئات محددة كرجال الأعمال والإطارات العليا والجالية المقيمة بالخارج التي تبحث عن معايير جديدة للعيش مثل الأمن، والخدمات المرافقة، وجودة التشطيب".

وبدوره، يؤكد ياسين لعلاوي إلى أن هذا التزايد في عدد الاقامات الفاخرة لا يتعلق فقط بجودتها وكثرة الطلب على السكن فقط، إنما يعود أيضا إلى الفوضى التي تطبع مجال العقار، متسائلا إن كان بحق عدد الطلبات يفوق عدد الشقق المتوفرة.

ولفت لعلاوي إلى أن العديد من الشقق تظل إلى اليوم شاغرة، بل في بعض الأحيان تبقى عمارات وإقامات لمدة طويلة غير مأهولة بأصحابها، وهو ما يفند ربط تزايد الإقامات الفاخرة بوجود طلب كبير على السكن.

وتعتقد ممثلة نقابة مهندسي البناء زكية علوان أن "غياب توجيه عمراني صارم في بعض المناطق ساهم في انتشار هذا النمط من المشاريع بشكل غير متوازن، حيث نشهد أحيانًا إقامات فخمة وسط أحياء تفتقر إلى التهيئة والبنية التحتية المناسبة، وهو ما يطرح إشكالية حقيقية تتعلق بعدم التناسق الحضري، والأخطر من ذلك هو احتمال ظهور فائض في العرض الفاخر غير القابل للتصريف"

لعلاوي: عديد الشقق اليوم شاغرة، بل في بعض الأحيان تبقى عمارات وإقامات لمدة طويلة غير مأهولة بأصحابها، وهو ما يفند ربط تزايد الإقامات الفاخرة بوجود طلب كبير على السكن.

وقالت علوان إن "بعض المؤشرات الميدانية تشير إلى أن نسبة الشقق غير المأهولة في هذا الصنف قد تصل إلى 20 أو 30% في بعض المدن الكبرى، في وقت تبقى فيه أزمة السكن المتوسط قائمة، وبالتالي فإن ما نعيشه اليوم ليس مجرد استجابة لطلب حقيقي، بل نتيجة مباشرة لتحول العقار إلى مجال استثماري بحت، وهو ما يستدعي إعادة ضبط السوق من خلال سياسات عمومية تضمن التوازن بين مختلف أنواع السكن وتعيد الاعتبار للبعد الاجتماعي والعمراني في التخطيط الحضري".

تتفوق على الصيغ الأخرى

توفر الإقامات السكنية الفخمة للزبون خدمات إضافية لا يمكن أن يجدها في باقي الصيغ السكنية الأخرى سواء الحكومية أو الخاصة، وفق ما أوضحه فادي تميم الذي ربط ذلك أيضا بسعرها الذي يتجاوز بكثير الشقق المعروضة في باقي البرامج العمرانية.

وأشار المرقي العقاري ياسين لعلاوي إلى أن سعر الشقة في الإقامات السكنية الفاخرة يرتبط مباشرة بسعر المتر المربع منها، والذي قد يصل أحيانا حتى 200 ألف دينار.

وأشار تميم إلى أن الأسعار المرتفعة للشقق المعروضة في الإقامات السكنية الفاخرة تجعلها تخص فئة معينة من المجتمع لا يهما الثمن بقدر ما تهمها نوعية الخدمات المتوفرة والتجهيزات التي تحتويها والمواقع التي تنجز عليها.

وأكدت علوان أن "إقبال بعض المواطنين على اقتناء شقق داخل الإقامات السكنية الفخمة يعود فعلاً إلى ما يظهر من جودة في التشطيبات والتنظيم العام والخدمات مقارنة ببعض السكنات الأخرى".

تجاوزات

وأضافت علوان "غير أن هذا الانطباع الإيجابي لا يعكس بالضرورة احترامًا فعليًا وصارمًا لقواعد البناء والمعايير التقنية المعمول بها؛ إذ نسجل ميدانيًا أن جزءًا معتبرًا من هذه المشاريع يعاني من خلل جوهري يتمثل في غياب فرض إلزامي لعقود الدراسة والمتابعة".

وأردفت قائلة "يكتفي العديد من المرقين العقاريين بإعداد ملف رخصة البناء من الناحية الإدارية فقط، دون تفعيل دور مكتب الدراسات في المرافقة التقنية الفعلية خلال مراحل الإنجاز، ودون ضمان متابعة ميدانية دقيقة أو رقابة هندسية مستمرة، وهو ما يؤدي إلى تقليص الدراسة إلى مجرد وثيقة للحصول على الترخيص بدل أن تكون أداة توجيه وضبط تقني للمشروع".

وأبرزت علوان أنه "في بعض الأحيان يتم التركيز على الجوانب التسويقية والمظهر الخارجي للإقامة، كالواجهات والتجهيزات على حساب عناصر أساسية مثل احترام توصيات الدراسة الجيوتقنية، وجودة الخرسانة، وتفاصيل التنفيذ، ومعايير السلامة، وهو ما قد لا يظهر مباشرة عند التسليم لكنه ينعكس سلبًا على المدى المتوسط والبعيد من خلال ظهور تشققات أو مشاكل في العزل أو حتى اختلالات هيكلية في بعض الحالات".

وأكدت علوان أن "النقابة لاحظت فعلاً وبقلق متزايد ظاهرة انتشار إقامات سكنية فخمة تُنجز أحيانًا دون انسجام مع قواعد التهيئة والتعمير، بل وفي بعض الحالات تُساهم في تشويه النسيج العمراني بدل تحسينه، رغم ما تبدو عليه من جودة معمارية على مستوى البناية في حد ذاتها".

وتعتقد المهندسة ذاتها أن "الإشكال هنا لا يتعلق بالبناية كعنصر منفرد، بل بمدى إدماجها في محيطها الحضري واحترامها لأدوات التهيئة مثل مخططات شغل الأراضي ومخططات التهيئة العمرانية، وهو ما نلاحظ فيه اختلالات واضحة في عدة مدن".

وأرجعت هذا الوضع إلى "غياب رؤية عمرانية منسجمة على المستوى المحلي، حيث يتم في كثير من الأحيان منح رخص البناء دون مراعاة كافية للطابع العمراني للمنطقة أو لقدراتها من حيث الشبكات والطرقات والتجهيزات العمومية، إضافة إلى ضغط الاستثمار العقاري الذي يدفع بعض المرقين إلى استغلال القطع الأرضية بأقصى كثافة ممكنة لتحقيق الربح، دون اعتبار كافٍ لجودة الفضاء الحضري أو التوازنات العمرانية".

وقالت إنه "لا يمكن إغفال عامل مهم يتمثل في الاكتفاء في كثير من الحالات بدراسة معمارية للحصول على رخصة البناء، دون فرض دراسات عمرانية معمقة أو متابعة حقيقية تضمن احترام الاندماج الحضري أثناء التنفيذ".

تميم: بعض الإقامات الفخمة تثير الكثير من التساؤل، بالنظر إلى أنها تفتقر إلى المواصفات المطلوبة لتصنيفها ضمن الإاقامات الفاخرة

وقال فادي تميم إن بعض الإقامات الفخمة تثير الكثير من التساؤل، بالنظر إلى أنها تفتقر إلى المواصفات المطلوبة لتصنيفها ضمن هذا النوع من السكن، كونها لا تكون في موقع جيد وبمساحة مقبولة، حيث تكون في مواقع ضيقة ودون رصيف، لأن البعض يركز على اختيار الأحياء المشهورة دون النظر إلى توفر العقار المطلوب ونوعية السكن المقدم له.

وتأسف تميم إلى وجود مستهلكين يقبلون بهذا النوع من العمارات، لأنهم يبحثون عن عناوين المكان الذي سيقطنون به دون النظر إلى الخدمات المتوفرة.

وقبل أيام، أمر والي وهران بوقف أشغال بناء ترقية عقارية قامت بغلق مدخل مسجد، وهي حادثة تؤكد الفوضى الحاصلة في هذا المجال.

ضعف الرقابة

أبدى من تحدثوا إلى "الترا جزائر" امتعاضهم من غياب الرقابة الكافية التي تسمح بجعل هذه الإقامات الفاخرة ترتكب جرائم في حق العمران بتشويهه بدل تحسين قطاع السكن الذي تصبو إليه الحكومة.

وتحدثت زكية علون عن "ضعف الرقابة الميدانية بعد منح الرخصة، مما يسمح بحدوث تغييرات أو تجاوزات تؤثر على الشكل النهائي للمشروع ومحيطه".

ولاحظت النقابة "غياب توجيه واضح لنوعية المشاريع حسب المناطق، بحيث يمكن أن نجد إقامة فخمة مغلقة وسط نسيج عمراني غير مهيأ أو ذي طابع مختلف تمامًا، وهو ما يخلق تنافرًا بصريًا ووظيفيًا".

وأشارت علون إلى أن "ضعف التنسيق بين مختلف المتدخلين من جماعات محلية، وإدارات تقنية، ومصالح التعمير يؤدي إلى قرارات مجزأة تفتقد للرؤية الشاملة، وهو ما يفتح المجال لظهور مشاريع معزولة من حيث الطابع والشكل داخل أحياء قائمة".

أبدى من تحدثوا إلى "الترا جزائر" امتعاضهم من غياب الرقابة الكافية التي تسمح بجعل هذه الإقامات الفاخرة ترتكب "جرائم " في حق العمران بتشويهه بدل تحسين قطاع السكن

وتقر علوان بأن "الإشكال لا يقتصر على السكنات الخاصة فقط، بل يبرز كذلك في بعض البرامج العمومية، لكن الفرق أن دفاتر الشروط في هذه الأخيرة تكون غالبًا مضبوطة تقنيًا".

وأردفت أن "ضعف المتابعة وتعدد المتدخلين وضغط الآجال يؤثر على جودة التنفيذ، بينما في الإقامات الخاصة يتم تجاوز هذه المرحلة أصلًا بعدم تفعيل عقود الدراسة والمتابعة بالشكل المطلوب. ومن هذا المنطلق، نؤكد كنقابة أن المشكل الحقيقي ليس في نوع السكن، فاخر أو اجتماعي، بل في غياب منظومة رقابة تقنية صارمة وملزمة، وفي عدم إلزامية إشراك مكاتب الدراسات بصفة فعلية ومستقلة طوال دورة حياة المشروع".

أما فادي تميم فأشار إلى التجاوزات التي تحصل مع الزبائن في بيع شقق الاقامات الفاخرة، هو طلب كثير من المرقين العقاريين من الزبون الدفع نقدا بدل البنوك بالرغم من جهود الدولة لمحاربة هذه التجاوزات ضمن قانون محاربة تبييض الأموال وتحسين تصنيفها في قائمة "غافي"، إضافة إلى عدم احترام آجال التسليم وكذا المواصفات المتفق عليها سالفا، لذلك ننصح المستهلك بتوثيق كل المعاملات لكي لا يقع ضحية أي تحايل.

إجراءات ضرورية

وعد وزير  السكن والعمران والمدينة، محمد طارق بلعريبي في آذار مارس 2024 بإدخال تعديلات على القانون المعدل لنشاط الترقية العقارية، بهدف تنظيم هذه المهنة وتذليل الصعاب التي تواجه القانون، وهو الهدف الذي يرى الناشطون في هذا المجال أنه لم يتحقق بعد بالنظر إلى الفوضى التي تطبع عمل المرقي العقاري حتى اليوم.

ويرى ياسين لعلاوي أن تشديد المراقبة هي الأساس لتنظيم هذا القطاع وتنقيته من الدخلاء الذين لا يهتمون بالجانب العمراني عند تنفيذ مشاريعهم، ومنها تحيين شروط الحصول على رخص مزاولة نشاط الترقية العقارية.

وتعتقد المهندسة زكية علوان أنّ "تحسين العمران في الجزائر واحترام قواعد البناء لا يمكن أن يتحققا بإجراءات ظرفية أو جزئية، بل يتطلبان إصلاحًا عميقًا ومتكاملًا يمس المنظومة ككل، بدءًا من التخطيط ووصولًا إلى التنفيذ والرقابة".

من بين الإجراءات الأساسية كذلك، رقمنة قطاع التعمير والبناء، من خلال إنشاء منصات رقمية تربط بين مختلف المتدخلين (إدارات، مكاتب دراسات، مقاولين)، مما يضمن الشفافية وتتبع المشاريع في كل مراحلها

ودعت علوان إلى "إعادة الاعتبار لمكاتب الدراسات من خلال فرض إلزامية عقود الدراسة والمتابعة التقنية في جميع المشاريع، دون استثناء، وعدم الاكتفاء بملفات رخص البناء ذات الطابع الإداري، لأن غياب المتابعة الميدانية هو أحد الأسباب الرئيسية لاختلالات الجودة وعدم احترام المعايير، مع تحيين الإطار القانوني والتنظيمي، خاصة ما يتعلق بقوانين التعمير والبناء، بما يتماشى مع التحولات الحالية، مع فرض عقوبات فعلية على المخالفات بدل الاكتفاء بالنصوص غير المطبقة".

وتشدد علوان على ضرورة "تعزيز أدوات التخطيط العمراني، من خلال مراجعة وتحيين مخططات شغل الأراضي ومخططات التهيئة بصفة دورية، وربط منح رخص البناء باحترام صارم لهذه الأدوات، لضمان انسجام المشاريع مع محيطها وعدم تشويه النسيج العمراني، وفرض دراسات عمرانية وتقنية معمقة قبل الترخيص، خاصة في المشاريع الكبرى، وإنشاء أو تفعيل هيئات رقابة تقنية مستقلة تمتلك الوسائل والصلاحيات للتدخل في كل مراحل المشروع، وليس فقط عند نهايته.

ومن بين الإجراءات الأساسية كذلك، رقمنة قطاع التعمير والبناء، من خلال إنشاء منصات رقمية تربط بين مختلف المتدخلين (إدارات، مكاتب دراسات، مقاولين)، مما يضمن الشفافية وتتبع المشاريع في كل مراحلها. كما يجب العمل على تأهيل الموارد البشرية، عبر تكوين مستمر للمهندسين والتقنيين، ورفع مستوى الوعي لدى المواطن بأهمية احترام المعايير التقنية، لأن جودة البناء مسؤولية مشتركة.

وأخيرًا، ينبغي توجيه السوق العقارية عبر تحفيزات مدروسة تشجع على إنجاز سكنات متوسطة ومتوازنة بدل التركيز المفرط على السكن الفاخر (المزوق من برا)، بما يحقق التوازن الاجتماعي والعمراني. إن بناء مدينة متوازنة لا يرتبط فقط بجودة البنايات، بل بمدى احترامها لرؤية عمرانية شاملة تضع الإنسان والبيئة في صلب الاهتمام.